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如果要投资昆山,为何不考虑花桥的新房呢?

  • 时间:2017-12-07 09:25 编辑:菜菜 来源:昆山一人一家房产网 阅读:169 评论:
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摘要:一人一家网提供花桥区域房价,二手房,楼盘户型,楼盘产权年限,物业费,开发商,售楼电话,绿化率,周边配套,商场,超市,学校,医院,银行,周边地图交通等全方位楼盘信息。

最近,一张“2017年全国城市平均工资排名表”引起了社会各界的广泛关注。在这张表中,北京以9240元的平均月薪继续领高全国,上海以8962元紧随其后。

仔细观察这张表,我们会发现,在这34个主要城市中,平均工资排名前十的城市基本分布在长三角和珠三角地区。其中,北京、上海、深圳、广州、杭州依旧牢牢占据工资排名的前五名,平均工资水平较以往也有所提升。

但是,在中国,工资再怎么提升,也还是赶不上房价的。

那么问题来了,存不存在一个这样的城市,它的工资相对较高、房价相对较低呢?我们不妨对照表格从头到尾来找一下。

北京:平均工资9240元,10月份商品房均价57611元/㎡,排除

上海:平均工资8962元,10月份商品房均价50033元/㎡,排除

深圳:平均工资8315元,10月份商品房均价47685元/㎡,排除

广州:平均工资7409元,10月份商品房均价27978元/㎡,排除

杭州:平均工资7330元,10月份商品房均价26132元/㎡,排除

宁波:平均工资7152元,10月份商品房均价16494元/㎡,基本符合

佛山:平均工资7017元,10月份商品房均价12225元/㎡,基本符合

东莞:平均工资6998元,10月份商品房均价16652元/㎡,排除

厦门:平均工资6886元,10月份商品房均价47881元/㎡,排除

苏州:平均工资6719元,10月份商品房均价14351元/㎡,基本符合

南京:平均工资6680元,10月份商品房均价25806元/㎡,排除

…….

(再往下看,也基本没有符合的了)

注:房价数据来源于中国房价行情网。

从以上信息可以看出,宁波、佛山、苏州三个城市基本符合工资相对较高、房价相对较低的情况。但是,从城市基本面和未来发展空间来看,佛山不及宁波和苏州。

今天,我们从潜力更大的苏州谈起。

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苏州城市基本面

无可替代的“人间天堂”

苏州建城始于春秋时期(公元前514年),当时吴王阖闾命楚国叛将伍子胥建阖闾城,距今已有2500多年的历史。这里作为吴国的都城,至今还保留着许多有关西施、伍子胥等的古迹,是吴文化的发祥地。隋开皇九年(公元589年)始称苏州,沿用至今。

苏州既有园林之美,又有山水之胜,自然、人文景观交相辉映,加之文人墨客题咏吟唱,使苏州成为名副其实的“人间天堂”。

傲视群雄的经济实力

熟悉米宅、以及参加过米宅11月12日北京讲座的朋友都知道,关于环京、环沪、环深三大城市群,米宅认为,从经济实力来说,环沪>环深>环京。

整个长三角区域,除了主角上海,和中心城市南京杭州之外,苏州是以领头者的姿态在傲视群雄。

1.GDP总量

这是“2017年1-6月地级以上城市生产总值排名表”,从这张表格中可以看出,在整个长三角城市群中,GDP排名前五名的城市分别是:上海、苏州、杭州、南京、无锡。

在长三角城市群中,有四个中心城市:上海、杭州、南京、合肥。而上海,多年来一直是最耀眼的主角,苏州虽然在政治上一直被南京压制,但经济上绝不甘示弱。从GDP总量来看,2017年上半年,上海以13908.75亿元排名第一,苏州以8290.12亿元排名第二,比第三名的杭州足足高了2600多亿元 。这经济实力,可以说是一城之下,万城之上。

2.资金总量

一个城市的“资金总量”,即该城市“金融机构各项存款余额”,是一个城市经济运行的结果,也是经济运行的动力之源。同时,资金总量也代表着某一个城市聚拢的资金,是反映城市综合竞争力、发展潜力的重要单项指标,也代表着资本对某一个地区的看好程度。

上图是2016年我国33个主要城市资金总量排名表,从表中可以看出,在整个长三角城市群中,资金总量排名前五的城市分别是:上海、杭州、南京、苏州、宁波。根据该表,我们可以很轻松地判断出苏州在长三角城市群中的经济地位。

3.A股上市公司数量

上市公司数量的多少是判断一个城市经济实力的重要单项指标。

从上图中可以看出,在整个长三角城市群中,A股上市公司数量排名前五的城市分别是:上海、杭州、苏州、南京、宁波。其中,第二名杭州88家,第三名苏州81家。苏州与杭州相差无几,但明显超过第三名南京好几个档位。

4.人口数量

欧神欧成效最近有一个特流行的理论——人口数量即财富。我们不妨从这个理论出发,来看一下长三角各个城市未来20年人口规划。

从上面表格中可以看出,在长三角城市群中,到2030年人口数量排名前五的城市为:上海、苏州、南京、合肥、杭州。在这几个人口大市中,苏州是唯一的一个地级市。在未来20年,苏州将继续成为长三角区域,上海之外,人口流入最多的城市。

独一无二的交通网络

说苏州独一无二,是因为这个城市有全国第一条跨省地铁(轻轨)。

以国家在2008年规划的“四纵四横”高铁线路网看,苏州处在京沪高铁和沪汉蓉客运专线上,可通达城市数量非常多。

从大家都非常关注的地铁来说,苏州目前已经通车的地铁线路有:1号线、2号线、4号线和4号线支线,可以自由通达市中心各个区域。

除此以外,到2020年,苏州还会规划2号线延长线、5号线、6号线、7号线、9号线、和S1线。其中,规划中的地铁S1线,从苏州市直通昆山花桥与上海地铁11号线对接。这是目前全国第一条跨省地铁(轻轨)线路。到2020年, 苏州将形成9条地铁线路和一条跨省快轨的轨道交通格局。

苏州工资高,凭的是什么?

从上文中的工资表中可以看出,在整个长三角城市群中,工资排名前五名的城市分别是:上海、杭州、宁波、苏州、南京。其中,宁波作为计划单列城市,本身又承接了一部分杭州产业的外溢,所以工资会相对高些。而苏州作为一个地级市,在工资水平上竟然超过了省会中心城市南京,凭的是什么?

第一,A股上市企业数量多。如上文中所说,苏州上市公司81家,仅次于杭州。而南京只有56家,与苏州相差了25家。这也从侧面反映了苏州的产业之多,力量之强。

第二,产业结构合理均衡。就现阶段的产业结构而言,苏州产业主要集中在电子、电气、钢铁、通用设备、化工、纺织、电子商务等领域,以加工制造业为主。除此之外,苏州工业园区内聚集着大量的外资企业,经济较外向。

第三、 苏州距离上海更近,与上海融合得更为紧密。众所周知,苏州紧邻上海,到上海的距离只有85公里,而且新规划的S1线,直通昆山花桥与上海11号线对接。有交通的连接,必然会有产业和人才的外溢,所以苏州经济体量之大,工资之高也是合乎情理的。

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苏州在长三角的地位

在长三角城市群中,苏州的地理位置很特殊。如上图所示,苏州紧邻主角上海,到省会城市南京只有185公里,到杭州也仅有100多公里。可以说,苏州是被上海、南京、杭州包围的。

论政治地位,苏州毫无疑问比不上这三个中心城市,论经济地位,苏州不如上海。这必然会导致的一个结果就是:在国家有限的资源范围内,苏州会被周边的这几个老大哥持续分化,未来,城市外扩会遇到瓶颈。

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苏州房价高吗

你如果问我苏州房价高吗?我一定会回答:高。但是请不要忘记,房价没有绝对的高低,都是相对而言的。和北上深动不动就四五万相比,和杭州厦门南京相比,苏州是低,真低。苏州目前商品房均价15050元/㎡,这个价格是严重被低估的。

▼苏州市10月各区域新建商品房成交均价图

为什么会这样呢?因为苏州限购较早,在2016年底—2017年初全国大部分城市疯涨时,苏州已经被摁住了。这也就是为什么环京在17年初疯涨到高位的原因,限购晚啊,一旦限购开始,房价便大幅回落了。

目前,苏州房价最高,也是最有价值的一个区就是配套高大上、环境漂亮、空气清新的工业园区,但是,经过一年多疯涨之后,园区价格如今已在两万八左右的高位。这是不是就意味着投资园区无望了?

事实并不如此。

因为:苏州的新建商品房,是根据地价来限价的。也就是说,政府会根据开发商拿地的价格,来评估出一个合理的售价。这就导致了一个现象:比如,同一个区域,高端盘只能卖2万左右,而普通盘却能卖到三万。这种现象遍及整个城市,一定要记住,是整个城市。

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苏州投资选哪里

这是一张苏州市政区图。如图,苏州由虎丘区、相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区6个行政区和张家港市、常熟市、太仓市、昆山市4个县级市组成。苏州的发展模式,跟北京类似,都是摊大饼形式,但与北京不同的是,苏州的每一个区域都很成熟。要在苏州买房,请记住:

一.苏州经济很强,但是也只能养得起一个工业园区,最有价值,是核心区工业园区。

二.从苏州在长三角的地理位置看,我们知道,苏州将来是会被三个老大哥持续分化的,所以,对于苏州的远郊地带,我们一定要学会放弃,比如相城和吴中。

三.对于环上海区域,可以重点关注花桥和昆山。

接下来,我想告诉大家一个事实:

自上海全市限购后,不满足条件和经济难以支撑在沪置业的人群,接下来的考虑方向是上海周边。

从地域来看,离上海近的,有西南的嘉善,东北的启东,西北的太仓和正西的昆山,这几个当中,位置离上海最近的,发展最好的,莫过于百强县之首的昆山。

体现最为明显的,莫过于昆山花桥。花桥地理位置十分优越,是嘉定和青浦的夹角。沪宁高速横穿,再加上全国首例跨省地铁等诸多有利交通条件,花桥从2013年之前的一个不起眼小村落,瞬间摇身一变成为了昆山最抢眼的地区之一。

2016年初,花桥房价跟上海安亭相比,差距甚小。如今,花桥二手房均价大致在15000左右,新房均价在24000左右。如果要投资昆山,不妨考虑下市区和花桥的次新房。


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